Calcolo rata mutuo

Come funziona il calcolo della rata del mutuo

Un mutuo a tasso fisso e rata costante si rimborsa con l'ammortamento alla francese: ogni mese versi sempre lo stesso importo, ma la parte destinata agli interessi diminuisce mentre la quota capitale cresce. All'inizio del piano stai pagando soprattutto interessi; verso la fine quasi solo capitale. Rispetto a un prestito personale, un mutuo si distingue per importi e durate molto più elevati, per la presenza di una garanzia ipotecaria sull'immobile e per una serie di spese e imposte accessorie — notaio, perizia, imposta sostitutiva, eventuali polizze — che non entrano nel calcolo della rata ma incidono sul costo complessivo dell'operazione. Se stai invece valutando un finanziamento di importo più contenuto e durata più breve, la logica di calcolo è la stessa e trovi lo strumento dedicato nel calcolo della rata di un prestito.

Tasso fisso e tasso variabile

Questo calcolatore stima la rata di un mutuo a tasso fisso, cioè con un TAN costante per tutta la durata. Un mutuo a tasso variabile ha invece una rata che si ricalcola periodicamente in base a un indice di riferimento di mercato più uno spread fisso: il risultato ottenuto qui, in quel caso, rappresenta solo la rata iniziale, non quella che pagherai negli anni successivi.

La formula

Effetto della durata sulla rata e sugli interessi

A parità di capitale e di TAN, allungare la durata riduce la rata mensile ma aumenta in modo sostanziale gli interessi versati in tutta la vita del mutuo, come mostra questo scenario.

Anche una piccola variazione del tasso pesa molto su importi e durate tipiche di un mutuo. Sullo stesso capitale di 150.000 € a 25 anni, un TAN più alto di un solo punto percentuale (dal 3,5% al 4,5%) fa salire la rata da circa 750,94 € a circa 833,75 € al mese, con un aumento degli interessi totali di circa 24.800 €.

Due esempi svolti

Esempio 1. Con 180.000 € di capitale, TAN 3,2% e 25 anni: il tasso mensile è 3,2 ÷ 12 ÷ 100 = 0,002667 e le rate sono 25 × 12 = 300. La rata risultante è di circa 872 € al mese, per un totale rimborsato di circa 261.700 € e quindi circa 81.700 € di interessi lungo tutta la durata.

Esempio 2. Stesso capitale e stesso TAN, ma durata ridotta a 15 anni (180 rate): la rata sale a circa 1.263 € al mese, sensibilmente più alta, ma gli interessi totali scendono a circa 47.300 €, oltre 34.000 € in meno rispetto all'esempio con durata a 25 anni. Prima di scegliere la durata è utile stimare anche quanto la rata pesa sul reddito disponibile, ad esempio con la calcolatrice di percentuali.

Quanto può pesare la rata sul reddito

Come criterio prudenziale generale, molti istituti di credito considerano poco sostenibile una rata mensile che superi circa un terzo del reddito netto familiare, ma si tratta di una prassi diffusa e non di una soglia fissata per legge: ogni banca applica propri criteri di valutazione del merito creditizio, che tengono conto anche di altri debiti in corso, della composizione del nucleo familiare e della stabilità del reddito.

Ipotesi e casi limite

• Tasso variabile non simulabile con rata costante. Il calcolatore stima correttamente solo mutui a tasso fisso; per un tasso variabile la rata futura dipende dall'andamento dell'indice di riferimento e non è prevedibile con questa formula.
• Spese e imposte escluse. Notaio, perizia, imposta sostitutiva e polizze incidono sul costo complessivo dell'operazione ma non compaiono nella rata calcolata qui.
• Mesi e anno commerciale. Il calcolo converte la durata in anni in un numero intero di mesi (anni × 12) e assume rate mensili posticipate, come nella prassi dei mutui italiani.
• Arrotondamenti. Nel piano di ammortamento reale l'ultima rata può essere rettificata di pochi centesimi per azzerare esattamente il debito residuo, cosa che questo calcolatore non simula.
• Capitale finanziato, non prezzo dell'immobile. Va inserito solo l'importo effettivamente richiesto alla banca, al netto dell'anticipo versato.

Errori comuni

• Usare il TAEG al posto del TAN. Gonfia artificialmente la rata, perché il TAEG include costi che non maturano interessi sul capitale residuo.
• Dimenticare le spese iniziali. Notaio, perizia e imposta sostitutiva non entrano nella rata ma pesano sul budget del primo mese e vanno preventivate a parte.
• Confondere prezzo della casa e capitale finanziato. Qui va inserito solo l'importo effettivamente chiesto alla banca, al netto dell'anticipo.
• Ignorare l'effetto della durata. Dieci anni in più abbassano la rata ma possono aggiungere decine di migliaia di euro di interessi, come mostrato nella tabella degli scenari.
• Trattare la rata a tasso variabile come definitiva. È solo la rata iniziale: l'importo può cambiare nel tempo insieme all'indice di riferimento.

Per altri strumenti utili nella pianificazione di un acquisto immobiliare o del risparmio nel tempo, puoi consultare la sezione calcolatori di finanza, che raccoglie anche il calcolo dell'interesse composto e il calcolo di un piano di accumulo per verificare quanto potresti mettere da parte prima di richiedere il mutuo.